CHAPITRE 2 : LES BIENS DU COMMERCANT : LE FONDS DE COMMERCE ET LE BAIL COMMERCIAL
Le patrimoine du commerçant contient un certain nombre d’éléments savoir des immeubles, des meubles corporels, des créances, des contrats, des dettes et un fonds de commerce, qui représente l’élément nécessaire et spécifique.
Lorsque le commerçant n’est pas propriétaire des locaux dans lesquels il exploite le commerce il est protégé du droit au bail.
Section 1ère : le fonds de commerce
Le fonds de commerce est né juridiquement à la fin du 19ème siècle. C’est un moyen de protéger la clientèle contre la concurrence. Il représente la valeur économique et un objet de propriété susceptible d’être cédé (entre vivants) ou être transmis (à cause d’une personne décédée).
Il constitue souvent l’élément essentiel de l’actif du commerçant. Ce qui permet aux créanciers de prendre des garanties contre l’insolvabilité de celui-ci.
I. Notion de fonds de commerce
Il existe plusieurs textes qui traitent du fonds de commerce. On définit le fonds de commerce est un ensemble d’éléments mobiliers corporel et incorporels affectés par un commerçants à une exploitation commerciale en vue d’attirer et de retenir une clientèle.
A. Les éléments incorporel
• La clientèle
C’est à la fois l’élément essentiel du fonds de commerce et l’objectif 1er de l’exploitation.
A la différence des autres éléments le fonds de commerce ne peut exister sans clientèle.
L’existence ou non d’une clientèle à une incidence directe sur la qualification contractuelle retenue par les juges.
- s’il y a une clientèle, le contrat de vente sera une cession de fonds de commerce. S’il n’y a pas de clientèle la cession portera sure le droit au bail.
- Le contrat de louage sera selon le cas une location de gérance si le fonds de commerce existe avec une clientèle on loue le fonds de commerce dans sa globalité ou un bail commercial.
On distingue généralement la clientèle proprement dite qui représente la personne qui se fournit de manière habituelle chez le commerçant et l’achalandage qui est la clientèle de passage potentielle liée à la situation géographique du fonds de commerce.
Pour constituer un élément du fonds de commerce, la clientèle doit présenter 3 caractères :
• Elle doit être commerciale, c'est-à-dire elle doit résulter d’une activité commerciale.
• Elle doit être réelle (actuelle), c'est-à-dire une clientèle non virtuelle La date de création du fonds de commerce dépend de la réalité de la clientèle. La jurisprudence considère généralement que les locaux simplement aménagé à usage commercial ou même l’ouverture au public ne suffisent pas à considérer que la clientèle est réelle. Il faut un début d’exploitation. Les tribunaux admettent parfois de manière globale qu’une clientèle réelle préexiste au commencement de l’exploitation (ex : avant l’ouverture effective d’une station de service, la jurisprudence considère qu’une clientèle existe qui est celle de la société pétrolière).
• Elle doit être personnelle, c’est à dire que la clientèle ne doit pas résulte du travail d’autrui, ca se pose essentiellement sur les commerces exploités enceintes plus grande qui ont déjà leur clientèle (ex : buvette hippodrome, aéroport, activité d’exploitation grande surface). Un arrêt de la Cour de Cassation du 24 avril 1970 à jugé que la buvette d’un champ de course n’avait pas de clientèle personnelle la clientèle étant celle du champ de course. Ce n’est pas un arrêt de principe, les solutions doivent être retenues au cas par cas.
b) Les autres éléments incorporels
• Le nom commercial : c'est l’appellation sous laquelle le commerçant exerce son activité (nom de famille, un pseudo, une dénomination de fantaisie). C’est un moyen de ralliement de la clientèle et sa protection est assurée par l’action en concurrence déloyale contre les concurrents qui créeraient une confusion propre à détourner la clientèle.
• L’enseigne, c'est un signe extérieur qui permet d’individualiser le fonds de lui même (nom de famille, une dénomination de fantaisie, l’emblème). L’enseigne est un moyen de ralliement de la clientèle. Les imitations et les usurpations d’enseignes sont comme le nom commercial sanctionnées à certaines conditions par l’action, en concurrence déloyale.
• Le droit au bail , c'est-à-dire le droit pour le commerçant simplement locataire de l’immeuble dans lequel il exerce son commerce comme celui de la distribution. Le droit au bail à une incidence capital car la valeur du fonds dépend pour beaucoup de son implantation. Le bail commercial obéit donc à une réglementation spécifique.
• Le droit de propriété industrielle englobe les brevets d’invention, les dessins et modèles, les marques de fabrique de commerce et de service. Ce sont des biens de nature incorporelle qui procurent à leur titulaire un monopole d’exploitation ou un monopole d’utilisation.
D’autres éléments incorporels font partie du fonds de commerce et peut se transmettre en même temps que lui :
• Les licences
• Les autorisations administratives, qui ne sont pas liées à la personne de l’exploitant (ex : les transporteurs).
En revanche, ne font pas partie de plein de droit du fonds de commerce les créances et les dettes aux commerçants ainsi que les contrats qu’il à pu conclure.
Ce principe connaît quelques exceptions :
• Les contrats de travail sont transmis automatiquement
• Les contrats d’assurance sont transmis automatiquement.
Les contrats, créances et dettes pourraient être transmis en même temps que le fonds à condition que les clauses le prévoit dans le contrat de vente.
Lorsqu’un acquéreur du fonds de commerce est intéressé par d’autres contrats, cela ne lui interdit pas la transmission d’autres contrats mas il faudra une clause contractuelle.
B. Les éléments corporels
• Le matériel outillage, tous les meubles corporels qui servent de manière durable à l’exploitation. Ce sont des éléments du fonds de commerce dans la mesure où le commerçant en est propriétaire. Ils sont enregistrés dans le compte actif d’immobilisation.
• Les marchandises, ce sont les MP destinées à être transformées ainsi que les biens destinés à être vendus. C’est l’actif circulant.
Sur le plan de la nature du fonds de commerce, c’est un bien meuble incorporel car les immeubles sont exclus du fonds de commerce et même s’ils comportent des éléments incorporels important en particulier la clientèle.
II. Les contrats portants sur le fonds de commerce
Le fonds de commerce étant un ensemble unitaire, il peut être l’objet d’un certain nombre de contrats (ex : location-gérance, cession, nantissement, apports en société, crédit-bail).
A. La location-gérance du fonds de commerce
a) Notion de location-gérance
Lorsque le propriétaire du fonds de commerce ne souhaite plus ou ne peut plus gérer personnellement, il peut en confier la gestion à un tiers.
Plusieurs possibilités s’offrent à lui :
• Le gérant peut être salarié ou mandataire : dans les 2 cas bien que le statut soit différent, le gérant n’est pas commerçant car c’est le propriétaire du fonds qui conserve les risques de l’exploitation.
• Le fonds est loué, le locataire-gérant est commerçant : On parle de location-gérance : dans ce cas le locataire est gérant-commerçant. Il agit en son propre nom et assume seul et à compter de la conclusion du contrat de location-gérance les responsabilités de l’exploitation.
La location-gérance permet à un mineur ou a une personne non commerçante de conserver la propriété du fonds dont il à hérité et qu’ils ne peuvent pas gérer personnellement.
Elle permet à un commerçant qui se retire des affaires d’améliorer ses retraites grâce aux redevances perçues tout en demeurant propriétaire.
Elle est source de revenu pour le locataire qui sera en mesure d’acheter le fonds de commerce. Parfois c’est une technique d’achat.
Le contrat de location-gérance a aussi certains inconvénients :
• Le locataire-gérant n’est ni propriétaire de l’immeuble ni le propriétaire du fonds, c’est donc un commerçant qui offre peu de garanties. Il a plus de mal à obtenir des crédits.
• D’autre part un double prélèvement est effectué sur l’activité du fonds :d’abord celui du proprio et également le prélèvement du locataire.
• Après la 2nde GM, le contrat de location-gérance à été un instrument de spéculation de la part de personne qui achetaient des fonds pour les louer, ce qui contribuait à faire monter les prix, ce qui entrainait une hausse des prix des marchandises.
• C’est pour éviter de telles pratiques qu’une loi a été votée sur la location-gérance le 20/03/1956 pour lutter contre les abus. Il y avait 2 conditions, mais en 2003 la première à été supprimé.
d) Les conditions de la location-gérance
Aujourd’hui une condition est requise par la loi pour louer un fonds de commerce. Il faut que les proprios est exploités le fonds pendant au moins 2 ans.
Toutefois la loi à prévue certaines dispenses de délai :
• Dispense légales : l’Etat, les collectivités locales, les proprio frappés d’incapacité, les héritiers d’un fonds de commerce, les établissements de crédit, les activités commerciales prévues par le Code de commerce (ciné…).
• Dispense judiciaires : ce n’est pas un cas prévu par la loi. Le délai peut être réduit voir supprimé par ordonnance du président du TGI lorsque le proprio justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire de préposés. Le non-respect de cette condition entraîne ma nullité du contrat de location-gérance.
Il existe un condition de forme importantes à respecter. Le contrat de location-gérance doit être publié dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de sa conclusion. Le locataire-gérant étant commerçant doit donc se faire immatriculé au RCS en spécifiant l’existence de la location-gérance.
e) Les effets de la location-gérance
• Les effets du contrat entre les parties : leurs obligations sont globalement celles de tout contrat de bail comme par exemple le proprio bailleur doit garantir au locataire la jouissance paisible du fonds de commerce notamment en évitant de lui faire concurrence. Le locataire-gérant doit exploiter le fonds de commerce comme tout locataire. Ce qui se traduit par exemple par l’obligation de maintenir le matériel et le mobilier en bon état, d’assurer les réparations d’entretiens, l’obligation de ne pas modifier la destination du fonds de commerce. En outre, le locataire doit payer le loyer contractuel fixé par les parties dans le contrat, c’est une redevance.
• A l’égard des tiers : parmi les tiers, il y a les créanciers du locataire-gérant : Pour protéger ces créanciers, la loi retient que le loueur est solidairement responsable des dettes contractées, celles issues d’un contrat par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds jusqu’à la publication du contrat dans un journal d’annonces légales et pendant 6 mois qui suivent cette publication. Il y a les créanciers du propriétaire c'est-à-dire les loueurs qui peuvent demander en justice l’exigibilité immédiate des dettes à terme pendant 3 mois à compter de la publication du contrat dans un journal d’annonces légales. Le TC n’accordera cette déchéance du terme que s’il estime que la location-gérance compromet le recouvrement de leur créance. C’est une mesure de garantie offerte aux créanciers du propriétaire.
d) La fin de la location-gérance
Si le contrat de location-gérance à durée indéterminée, il peut prendre fin a tout moment, moyennant un congé et un délai de préavis.
S’il est à durée déterminée (ce qui est le plus fréquent), il prend fin soit à l’arrivé du terme soit avant le terme par application d’une clause contractuelle ou par voie judiciaire en cas d’inexécution des obligation des contrats.
CONSEQUENCES DE LA FIN DU CONTRAT DE LOCATION GERANCE
• Les dettes contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance deviennent immédiatement exigible à l’expiration du contrat. C’est une mesure de protection des créanciers.
• La fin du contrat doit être publiée dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours qui suivent la fin du contrat.
• Le locataire-gérant doit se faire radier du RCS.
Remarque : le locataire-gérant n’a aucun droit au renouvellement du contrat de location-gérance ni en principe à aucune indemnité même en cas d’amélioration du fonds.
Il n’existe pas de lien juridique entre le locataire-gérant et le proprio des murs. Le renouvellement du bail commercial, du bail immobilier doit donc être demander par le proprio du fonds de commerce.
B. La cession du fonds de commerce
La vente du fonds de commerce est une opération courante, très importante, qui est réglementée de manière minutieuse afin de protégée non seulement le vendeur et l’acquéreur mais aussi les créanciers du vendeur et l’adm fiscale qui perçoit des droits sur le prix de vente. Ce sont les lois du 17/03/1909 et du 29/06/1935 qui prévoient le régime spécifique de la cession du fonds de commerce. Le droit commun de la vente à également vocation à s’appliquer à la fois des règles spécifiques et des règles de la vente.
a) La conclusion du contrat de vente
Elle implique le respect de condition de fonds. Elles sont tirée du droit commun de la vente.
Les conditions de fonds :
• Consentements des parties ne doit pas être vicié par l’erreur, le dol, la violence, ex : un vendeur qui ne signale pas à l’acquéreur le retrait de certaines autorisations adm nécessaire à l’exploitation au fonds, se rend coupable d’un dol par réticence.
• La capacité des parties : la vente d’un fonds est un acte de commerce pour l’acheteur et également pour le vendeur. Il faut avoir la capacité commerciale. La simple capacité civile ne suffit pas.
• L’objet : le fonds de commerce lui-même et le prix. L’objet du contrat par rapport au fonds doit être licite toutes activité interdite par la loi est illicite. Le prix est librement fixé par les parties, contrat de gré à gré. Si les parties dissimulent un partie du prix technique du dessous de table, l’adm fiscale estimant le prix insuffisant par rapport à la valeur réelle du fonds peut mettre en œuvre un certain nombre de sanction :
 Nullité de la contre-lettre
 Droit de préemption
 Procédure de redressement
 Amende fiscale.
La dissimulation des prix est donc dangereuse ou risquée car elle porte atteinte à l’adm fiscale et aux intérêts des autres créanciers.
• La cause : conformément au droit commun, la cause du contrat doit exister et doit être licite.
Elle implique le respect des conditions de formes. Pour protéger l’acquéreur et le renseigner sur la consistance et la valeur du fonds qu’il achète, la loi du 29/06/1935 exige que l’acte de vente contienne un certain nombre de mentions obligatoires qui s’ajoutent aux mentions habituelles des contrats tel que l’identité des parties et le prix de vente:
 Le nom du précédent vendeur, la date et la nature de l’acte d’acquisition, le prix payé. Cela permet à l’acquéreur de vérifier que le vendeur ne se livre à une opération purement spéculative.
 L’état des privilèges et nantissement grevant le fonds.
 Le CA et les bénéfices des 3 dernières années d’exploitation ou depuis son acquisition ou sa création si la période est < à 3ans.
 Le bail de l’immeuble, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur pour que l’acquéreur sache si le terme du bail est proche ou lointain.
La liste de ces mentions est limitative. Il y a 2 cas à distinguer :
- En cas d’omission de l’une des mentions, la nullité de la vente n’est pas automatique. Encore faut-il que l’omission est viciée le consentement de l’acquéreur et lui est causé un préjudice. Cela ne sera pas le cas, si l’acquéreur disposait déjà des infos nécessaire (ex : si les bénéfices ne sont pas indiqués dans l’acte, la nullité ne sera pas prononcée par le tribunal si l’acquéreur est l’ancien locataire gérant du fonds de commerce). L’action en nullité doit être intentée par l’acquéreur pendant un délai d’un an à compter de la vente.
- En cas d’inexactitude des mentions obligatoires, l’acquéreur peut agir en garantie contre le vendeur. Ce qui se traduit généralement par une réduction du prix. Cette action spécifique en garantie n’exclu pas par ailleurs les actions de droit commun fondé sur l’erreur ou le dol.
b) La protection des créanciers chirographaires
Les créanciers chirographaires (pas de sûreté spécifique, droit de gage général) voient leur protection diminuer lors du fonds par les débiteurs.
Le fonds est remplacé dans le patrimoine du vendeur par le prix qu’il est aisé de dissimuler et donc difficilement saisissable.
Pour atténuer ces dangers, la loi à mis en place certaines mesures :
• Une exigence de publicité : après la formalité fiscale de l’enregistrement, il faut d’un extrait de vente doit insérer dans un journal d’annonces légales dans un délai de 15 jours ; l’acte de vente doit être publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BOCCA) doit avoir lieu dans les 15 jours de la publication au journal d’annonces légales. Elle se fait à la diligence du TC. A ses formalités s’ajoutent la radiation du vendeur au RCS et l’immatriculation de l’acquéreur. LA publicité de la vente informe les créanciers de la transaction. Ce qui leur permet d’exercer 2 types de droit :
 Le droit d’opposition : pendant 10 jours à compter de la dernière publication, le prix de vente est indisponible c'est-à-dire qu’il est bloqué entre les mains de l’acquéreur ou d’un intermédiaire du prix (notaire, avocat, agent d’affaire) . L’opposition éventuelle confirme et maintient cette indisponibilité c'est-à-dire une interdiction faite par un créancier du vendeur à l’acquéreur de payer le prix au vendeur. Si le prix est versé au vendeur avant la fin du délai d’opposition, l’acquéreur prend le risque de devoir payer une deuxième fois au créancier qui ferait opposition. Le prix de vente est distribué entre les créanciers qui ont fait opposition.
 Le droit de surenchère : lorsque le prix de vende du fonds est manifestement insuffisante et qu’il ne suffit pas à désintéressé les créanciers opposants, ces derniers peuvent demander au TC de mettre le fonds aux enchères publiques en offrant de se porter enchérisseur pour le prix de vente augmenter du 1/6ème du prix des éléments incorporels. On parle de surenchère du5ème. C’est un droit rarement exercé car si personne n’enchérit, c’est le créancier surenchérisseur initial qui est déclarer acquéreur du fonds.
c) Les obligations du vendeur
Comme tout vendeur, le vendeur à 2 obligations :
• L'obligation de livraison : le vendeur doit mettre à la disposition de l'acheteur tous les éléments qui rallient à la clientèle la mise en possession effective implique des obligations : la présentation de l'acquéreur à la clientèle.
• L'obligation de garantie : la garantie des vices cachés, l’acquéreur peut invoquer lorsqu’un événement qu’il ignorait affecte les vices cachés. d'éviction, le vendeur doit garantir la possession paisible de la chose vendue. Ce qui signifie une absence trouble émanant des 1/3 et de lui même, ex : la loi interdit au vendeur de se rétablir de telle manière qu'il puisse reprendre tout ou partie de la clientèle qu'il à cédé. C’est une obligation légale de non concurrence.
d) La protection du vendeur
Vu la valeur du fonds de commerce, le vendeur est rarement payé totalement au comptant (on utilise la technique des billets de fonds : billet à ordre).
Il est donc nécessaire que le vendeur est certaines garanties pour le paiement de la partie du prix qui lui est encore dû , il existe 2 garanties :
• Le privilège du vendeur : confère d'une part au vendeur un droit de préférence, c'est à dire le droit d'être payé avant tous les autres créanciers même avant les créanciers nantis de l’acquéreur, en cas de revente amiable ou judiciaire du fonds de commerce et un droit de suite permettant au vendeur de faire vendre le fonds passé entre les mains d'un tiers acquéreur afin de se faire payé. Pour que le privilège du vendeur soit respecter, 3 conditions :
-
- acte de vente soit formalisé par écrit et enregistré auprès de l’administration fiscale.
- Il faut indiquer dans l’acte de vente des prix distincts pour les éléments incorporels et pour les marchandises.
- Le vendeur doit prendre une inscription au greffe du tribunal de commerce, renouvelable 10ans.
• L'action résolutoire permet au vendeur impayé de reprendre le fonds de commerce en restituant les comptes reçus. Le vendeur préfère cette solution au lieu de faire vendre le fonds pour exercer son privilège sur le prix.
C. Le nantissement du fonds de commerce
Il est organisé par la loi du 17/03/1909. Le nantissement est une garantie qui est accordée aux créanciers du commerçant sur le fonds de commerce lui même, essentiellement sur les éléments incorporels mais sans caractéristiques, sans que le débiteur ne soit déposséder de celui-ci. Le nantissement est un gage sans dépossession.
Le créancier nantit bénéficie d'un droit de suite et un droit de préférence sur le fonds mais s'il entre en concurrence avec le vendeur privilégié du fonds, il est primé par ce dernier. Come le privilège du vendeur, le nantissement pour être valable doit faire l'objet d'une inscription au greffe du tribunal. Cette garantie est valable 10 ans, renouvelable.
Section 2 : le bail commercial
Il est fréquent que le commerçant n'est pas proprio mais locataire es locaux dans lesquels il exploite son commerce. Or la clientèle surtout pour le commerce de détail est attachée à l'emplacement du fonds.
Le droit au bail est souvent pour cette raison cédé à un prix élevé. Si par conséquent le proprio des locaux refuse en fin de bail le renouvellement du contrat, le commerçant est obligé de quitter les locaux d'exploitation et risque de perdre sa clientèle.
Les commerciaux ont réclamés la protection de leur droit au bail afin de protéger la propriété même du fonds. Ces commerçants ont obtenus satisfaction dès la loi du 30/09/1926 et le texte de base est aujourd'hui le décret du 30/09/1953 et codifié dans le CC 2000.
La disposition fondamentale est la suivante : « si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit payer une indemnité appelée indemnité d'éviction ».
Pour bénéficier, il faut répondre à un certain nombre de question.
A. Le domaine d'application de la législation sur les baux commerciaux.
Afin que le statut des baux commerciaux s'appliquent, plusieurs conditions :
• Les lieux loués : le bail doit porter sur des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds est exploité : il faut des lieux clôt et couverts permettant d'accueillir la clientèle. Ex : cela exclut les installations mobiles (les kiosques sans attachement au sol, les emplacements publicitaires, les vitrines expositions, les terrains nus, les surfaces de vente non closes...). Lorsque le bail porte sur des locaux mixtes c'est à dire destinés pour partir à l'habitation et le commerce, le décret de 1953 s'applique de manière globale. La législation s'applique aux locaux accessoires (ex : parking, voiture…) à l'exploitation à conditions que la privation de ces locaux soit de nature à compromettre l'exploitation du fonds (ils doivent être nécessaire à l’exploitation) et que ces locaux appartiennent aux mêmes proprios.
• Le locataire commerçant : il doit être au RCS (exception pour les proprios du fonds lorsque le fonds est exploité sous forme de location-gérance), le locataire doit être français ou ressortissant de l'UE ou ressortissant des pays qui accordent aux français les mêmes droits nationaux ou parents d'enfants de nationalité française. Le fonds exploité doit appartenir au locataire de l'immeuble sont donc exclus du statut des baux commerciaux, les commerçants sans fonds de commerce tel que le locataire-gérant, les sociétés à forme commerciale mais à objet civil et tout ce qui ne peuvent justifier d'une clientèle personnelle. Tous les litiges relatifs à l’application relèvent de la juridiction du TGI. Le décret de 1953 est d’ordre public ce qui signifie que lorsque les conditions sont remplies le statut des baux commerciaux doit s’appliquer et les parties peuvent décider d’appliquer le statut même si toutes les conditions légales ne sont pas remplies.
• Le fonds de commerce lui même : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédés l'expiration du bail. Il ne s'agit pas forcément d'une exploitation personnelle puisque le fonds peut être mis en location-gérance. Le propriétaire aurait droit au renouvellement au bail.
Remarque : tous les litiges relatifs à l'application du décret relèvent du TGI.
Le décret de 1953 est d'ordre public. Ce qui signifie lorsque les conditions sont remplies, le statut des locaux commerciaux s'appliquent automatiquement et que les clauses s'annulent. En revanche, les parties peuvent décider expressément d'appliquer le statut bien que toutes les conditions légales ne soient pas remplies.
II. L’exécution du bail
Le Bail commercial étant un contrat de louage ne relève en principe du droit commun de ce contrat d »finit par le CC.
A. Les droits du locataire
a) La jouissance des locaux : la déspécialisation
En droit commun, le locataire ne peut modifier sans l’accord du proprio la destination des locaux tel que fixé dans le bail. Dans les baux commerciaux pour permettre aux commerçants de s’adapter à la concurrence et à l’évolution de l’économie, la loi admet la déspécialisation, il y en a 2 sortes :
● La déspécialisation partielle ou simple, le locataire adjoint dans les lieux loués à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Ex : adjonction de la vente de produits frais a celle de surgelés c’est un droit pour le locataire d’ordre public en dépit de toutes clauses contraires. Il est même possible que l’activité nouvelle devienne plus important e que l’ancienne.
CONDITION : Le locataire doit en être informer le bailleur qui dès lors ne peut le contester. Il peut seulement contester le caractère connexe ou complémentaire de cette activité ou demander une augmentation de loyer lors de la prochaine révision triennale (tous les 3 ans).
● La déspécialisation totale ou plénière, possibilité pour le locataire d’exercer des activités complètement nulles soit qu’elles s’ajoutent soit qu’elles se substituent à celles prévues au bail. Il faut absolument l’autorisation du bailleur. En cas de refus du bailleur, le TGI peut passer outre s’il apparaît qu’il n’est pas justifié par un motif grave et légitime. Lorsqu’elle a lieu, le proprio peut obtenir une augmentation de loyer immédiatement.
b) La cession du bail
Le bail étant le support indispensable du commerce, le locataire peut toujours céder le bail commercial en même temps que le fonds de commerce.
Une clause contraire n’aurait aucune valeur. En fait, il ne faut pas empêcher le locataire de se retirer des affaires en vendant son fonds à un successeur. En revanche est valable la clause fréquent en pratique qui rend le cédant garant du paiement des loyers par le cessionnaire jusqu’à la fin du bail.
c) Le droit au renouvellement du bail
L’originalité de la législation sur les baux commerciaux est d’assurer au preneur une stabilité dans lieux loués à travers le droit au bail, 2 manières de la stabilité :
● La longue durée du bail qui ne peut être < 9 ans Le minimum ne s’impose qu’au bailleur sauf en cas particuliers comme la faute du locataire qui permet une résiliation anticipée du contrat. Le locataire peut au contraire résilier le bail tous les 3 ans en donnant congé par voie d’huissier au – 6 mois à l’avance. Cette faculté de résiliation triennale peut toutefois être écartée par une clause du contrat ou être assorti d’une indemnité au profit du bailleur. Le locataire à également le droit de résilier le contrat à tout moment pour prendre sa retraite moyennant un délai de préavis de 6mois.
● Le droit au renouvellement : A l’expiration du bail le locataire peut obtenir le renouvellement
 Le droit au renouvellement (voir I) : n’existe qu’en cas exceptionnel dans lesquels le bailleur dispose d’un juste motif de non renouvellement.
 La procédure de renouvellement : le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement, l faut l’initiative de l’une des parties. Sinon le bail se poursuit par tacite reconduction et devient à durée indéterminée. Dans ce cas, ce n’est pas un nouveau contrat contraire au droit commun.
Le locataire peut faire une demande de renouvellement de bail 6mois au moins avant l’expiration du bail et par voie d‘huissier. Le bailleur doit répondre dans les 3mois de la demande. Il peut m’accepter et doit s’entendre sur les conditions du nouveau bail avec le locataire et notamment le loyer. S’il ne répond pas dans les 3 mois, son silence vaut acceptation de renouvellement : nouveau bail. Le bailleur peut lui même donner congé assorti d’une offre de renouvellement + de 6ans avant l’expiration et par voie d’huissier. Cette offre s’accompagne d’une majoration de loyer. Si un désaccord sur le montant du loyer, il doit se porter devant le juge.
 Le refus de renouvellement : si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction très élevée et dissuasive. Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ou qui est égale à la valeur marchande du fonds + des frais normaux de déménagement et d’installer + frais de droit de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
La loi permet au bailleur de revenir sur sa décision et de renoncer à l’éviction du locataire dans les 15 jours du jugement du TGI qui à fixé l’indemnité, droit de repentir du bailleur. Ce droit ne pourra l’exercer que si le locataire n’a pas encore déménagé.
Il existe cependant quelques cas limitatifs dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer l’indemnité d’éviction : droit de reprise :
- motif grave et légitime à l’encontre du locataire : non paiement des loyers, commerce illicite, défaut du fonds.
- Reprise pour reconstruction d’un local insalubre.
- Reprise des locaux d’habitation accessoire pour habiter lui même ou pour les faires habiter par sa famille.
B. La rémunération du bailleur
a) Le loyer
Le loyer initial est librement fixé par les parties. Tous les modes de calculs sont valables et aucun maximum n’est autorisé. Puis tous les 3 ans le loyer peut être révisé : révision légale triennale.
Le principe de révision est l’ajustement du loyer à la valeur locative. Toutefois quelque soit la valeur locative, l’augmentation du loyer peut excéder la variation de l’indice de l’INSEE du coût de la construction. On dit que l’augmentation du loyer est plafonnée.
Il existe cependant des cas de déplafonnement. Ces principes s’appliquent à l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail c’est à dire au bout de 9 ans.
Les parties au contrat peut très bien ne pas appliquer les modalités de révision du loyer être prévoir une révision conventionnelle. Elle peut intégrer une clause d’indexation.
b) Le pas de porte
C’est une somme en capital que paye le locataire en entrant dans les lieux qu’il ne récupère pas.
C’est un supplément de loyer ou la contrepartie des restrictions importante des droits du proprio sur son immeuble.
